Etikett: Novaland

Novaland – Vietnams Evergrande?

Novaland är ett av Vietnams största fastighetsbolag sett till marknadsandelar, men fram till nyligen, även ett av de största sett till börsvärde. Bolaget grundades 1992 under namnet Thanh Nhon Company (länk fastighetsspecial). Fastighetsbolaget var tidiga med att söka kapital utanför landets gränser (länka Novaland Singapore 2018). Redan 2018 listade Novaland konvertibla företagsobligationer på SGX (Singapore Exchange), vilket blev den första vietnamesiska konvertibla företagsobligationerna som listats utomland på 6 år. Sedan dess har Novaland utfärdat företagsobligationer flertalet omgångar i storleksordningen $150-300 miljoner dollar. 

Den konvertibla obligationen som listades 2018 är nu ett av de mest intressanta obligationerna i närtid då den förfaller 2023 och timingen kunde inte har varit sämre. Villkoren sattes till en konverteringskurs på VND 74.750/ aktie med en kupong på 5.5% som betalas ut halvårsvis och en yield to maturity på 6.25%. Hade obligationen löpt ut i mitten av 2021 hade det inte varit ett problem då aktien handlades på All time high i juli det året på VND 94.360 / aktie. Sedan dess har pandemin upphört, inflationen börjat rör på sig, näringslivstoppar arresterats och en global lågkonjunktur blivit ett faktum. Idag handlas aktien omkring VND 11.500 och hade det inte varit för tvångsförsäljningarna i aktien som skedde i oktober i fjol hade konverteringskursen sett ganska okej ut lagom till lösen. 

Problemen kring Novaland uppstod i början av november i fjol när rykten om Novalands problem med likviditeten på grund av den iskalla obligationsmarknaden, spreds på vietnamesiska aktieforum och i sociala medier. Novalands aktie föll kraftigt och pågick under hela 24 handelssessioner i följd från VND 70.000 till 20.000 på en månad. Kursfallet utlöste margin calls och tvingade Novalands ordförande Bui Thanh Nhons fru Cao Thi Ngoc Suong att tvångssälja 29 miljoner aktier i Novaland. Efter försäljningen uppgick hennes andel till 2.78% från tidigare 4.27% och kort därefter tvingades fler insynspersoner trycka på säljknappen. 

Under december började diskussioner mellan Novalands styrelse och dess obligationsutfärdare, bland annat Credit Suisse Singapore och Bank of New York Mellon, att tillsammans ta fram en lösning för att förtidslösa de konvertibla obligationerna som utfärdades i juli 2021. 

Bland investerarna till dessa återfanns Citigroup Global som tecknade 5 av de 1500 konvertibla obligationer som utfärdades till internationella investerare till villkoren $200 000 i par value med rättigheten att konvertera obligationer till aktier om VND 85000/ aktie. För att minska skuldsättningen diskuterades private placements med tillhörande villkor, bland annat att moderbolaget NovaGroup skulle köpa tillbaka aktierna som investerare som Citigroup konverterade, men till ett högre pris än konvertiblarnas villkor om VND 85000/ aktie samtidigt som aktien handlades runt VND 20000 vid den tidpunkten. 

Med tanke på Citigroup Globals lilla innehavet om 5 obligationer till ett värde om $1 miljon dollar ( VND 23 miljarder) kan det här draget ses som ett sätt att prioritera Citigroup för att inte sabotera relationen inför framtiden.

Inför nyåret 2022 framgick det tydligt att Novaland tillsammans med Phat Dat Corporation (PDR) tillsammans intog platsen som årets jumbo efter att ha tappat mer än 70% av sitt börsvärde.  

I januari fortsatte nyheterna kring Novaland att hagla in trots den låga aktiviteten på aktiemarknaden pga. Têt. Precis i början av året började ett rykte florera om att PetroVietnam Securities (PSI) meddelat att emittenten bakom en av Novalands obligationer underlåtit att betala ut villkorad kupongränta till en av deras kunder för en av de obligationer som NVL emitterade för bara något år sedan. Utfärdaren var snabbt med att avfärda påståendet, men marknaden tog inte avfärdandet på allvar utan vräkte ur sig Novaland-aktier. Obligationen som kunden hos PSI inte fick betalt för var NVLH2123009 som tog in $41 miljoner dollar till Novaland. 

Dagen därpå meddelade Novaland att de avsåg att upphöra med att betala räntekostnaderna som de utlovat för de kunder som tagit alldeles för stora bolån för att nyttja någon utav Novalands säljpolicies. 

Ett exempel på dessa policies är försäljningspolicyn för Aqua City, Dong Nai. Novaland förband sig att täcka räntekostnaderna där ett bolån som skulle kostat 10-12% i bolåneränta täcktes av Novaland så pass mycket att köparna skulle endast behöva betala 2-3% istället. Nu står tvingas köparna, ibland köpare till lägenheter som inte är färdigställda på långa vägar, stå för hela räntekostnaden. För att kompensera köparna har Novaland lovat att köparna att de kommer att bli kompenserade för räntekostnaderna av Novaland längre fram hette det. Detta kan liknas vi de bostadsutvecklare i Sverige 2017-2020 som lät kunderna betala mindre i bostadsrättsavgift första tre åren, vilket som oftast fram gick väldigt tvetydigt att köparna fick betala desto mer några år senare.

Ett annat erbjudande var att köparna kunde få upp till 50% rabatt på försäljningspriset om en butikshus på gatuplan fick byggas istället för en stilren entré. 

I februari när detta skrivs har ytterligare en obligation från NVL inte betalats enligt villkorat, NVLH2224005, och i slutet av månaden meddelades det att NVL har tvingats till betalningsinställelse. Dessa två obligationer som inte betalats uppgår till $45,5 miljoner dollar.

 

Vilka kommer att påverkas direkt av Novalands betalningsinställelse? Förutom de självklara offren i dramat såsom bostadsköpare, underleverantörer och fastighetssektorn i stort, finns det en hel del banker med tillgångar i NVL genom obligationer, direkta lån och krediter bland såväl lokala som utländska banker. Jag har gått igenom Q4 rapporten för 2022 och vid sida 52 och en bit framåt presenteras obligationerna och banklånen väl utförligt redovisat, se bifogat nedan

Kort och gott uppgår summan av alla utställda short term bonds i Novaland* till ˜$700 miljoner dollar, medan summan av alla utställda long term bonds** i Novaland uppgick per 2022-12-31 till ˜$1,1 miljarder dollar! Bland de lokala bankerna med högst exponering genom obligationer återfinns Vietnam Prosperity JC Commercial bank $337 miljoner dollar, Techcom Securities JSC $55 miljoner dollar, Petrovietnam Securities Incorp. Vietnam $42 miljoner dollar. 

Bland dom största utländska långivarna hittar vi Credit Suisse AB Singapore branch ($350 miljoner dollar) och Dallas Vietnam Gamma ltd. ($195 miljoner dollar) med en längre löptid än 4 år. När det kommer till långa och korta banklån uppgick summan till VND 10 biljoner dvs. $421,5 miljoner dollar, se bild nedan.   

*Obligationer mellan 1-3 år som kan ha fast respektive flytande kupongränta med justeringar ett par gånger per år beroende på villkor.

**Samma som ovan, men i regel 4-10 års löptid och oftast fast kupongränta.

 

 

 

 

För att läsa hela kvartalsrapporten (2022 Q4)  klicka här

Vad händer sen? Det var länge sen Vietnam fick genomlida en rejäl finanskris orsakad av skuldsättning och senast det inträffade var under Vietnams bankkris 2012. Då som nu tillkom förändringar och förhoppningsvis lärdomar som går att diskutera med vanligt folk under en överskådlig tid. Den här, ska vi kalla det vietnamesiska fastighetskrisen, kommer prägla obligationsmarknaden en lång tid.

Decree 65 som jag nämnde i förra inlägget är ett dekret som är under behandling och kommer stötas och blötas parallellt med Novalands och dom andra högt skuldsatta fastighetsutvecklarna. Några delar av dekretet tycks ha mer eller mindre fastställts och många källor säger att dekret 65 kommer ge bolagen med utställda obligationer möjligheten att skjuta på räntebetalningar till obligationsägare upp till 2 år och en omröstning bifaller förslaget med enkel majoritet. En annan del av dekretet säger att bolagen ska kunna byta ut kontantutbetalningar mot exempelvis land.

Vem kommer ut som vinnare ur detta? Min gissning skulle vara mindre skuldsatta fastighetsbolag såsom Nam Long investment Corp och Vingroups fastighetsutvecklare Vinhome kommer att köpa loss Novalands bestånd likt Oscar properties 2017 när dessa bestånd läggs ut till försäljning. Det kommer att leda i sin tur att Novaland kommer att åka ner mot $300 miljoner i värdering och därmed flyttas ner till nedre halvan av mid-cap storleksmässigt. 

Hur stor är tillgångssidan i form av fastigheter? Med reservation för att dessa värden har sannolikt inte skrivits ner pga. den växande skaran premiumbostäder i Vietnams storstäder som ligger ute till försäljning samt den generella prisnedgången borde en rekonstruktion vara fullt möjlig. Under punkt 11a på sidan 40 i senaste kvartalsrapporten (2022 Q4) finner vi Novalands inventories där både färdigställda och fastigheter under uppbyggnad och mycket annat. Fastigheter som är till salu, men under uppbyggnad uppgår till $5,2 miljarder och skulle som färdigställda vara ett hett byte vid en rekonstruktion.

Totalt sett har Novaland $10,8 miljarder dollar i tillgångar ($5,6 miljarder i kassa, kund- och skattefordringar samt utestående lån och investeringar) inklusive beståndet ovan på $5,2 miljarder dollar. Precis som i alla stora rekonstruktioner finner man alltid några frågetecken och det ska bli spännande att följa turerna kring Novaland under våren! Vi får bara hoppas att Vietnam prosperity Bank och PetroVietnam Securities klarar sig från eventuella spridningseffekter!  

Vietnamesiska centralbanken varnar för bankernas köp av företagsobligationer – Räntor uppåt 14 procent

Circular 28 (No. 28/2011/TT-NHNN) som initierades av vietnamesiska centralbanken, SBV, 20 oktober 2011 behandlar reglerna kring handel med företagsobligationer i Vietnam. Innan dess kunde varken utländska eller inhemska banker eller kreditinstitut köpa företagsobligationer i Vietnam. Idag 8 år senare, försöker SBV stävja den växande marknaden av vietnamesiska företagsobligationer. I veckan som gick så förbjöd SBV vietnamesiska banker att köpa företagsobligationer i syfte att omstrukturera skulder från emitterande bolag.

Bakgrunden till den växande efterfrågan av just den här typen av finansieringslösning har att göra med bestämmelserna kring bankerna kredittillväxt som kom till i fjol. Detta i kombination av högre utlåningsräntor och hårdare regleringar på finansmarknaden. Tidigare fanns det inga regler om hur mycket bankernas kredittillväxt fick växa per år och nu när kvoten är uppnådd så letar sig fastighetsbolagen längre ut på riskskalan. Nedan följer några exempel:

Fastighetsbolaget Phat Dat Real Estate Development JSC (HOSE:PDR) utfärdade 1500 obligationer till ett värde av $6,41 miljoner dollar under andra och tredje kvartalet i år. Nu kanske inte det låter så blodigt, men under en period av ett år bakåt så har bolaget emitterat obligationer ytterligare tre gånger till ett värde av $36 miljoner dollar. Dessa fyra obligationer har en årlig ränta mellan 10,5 till 14,5 procent.

Nova Group som äger fastighetsbolaget Novaland (HOSE:NVL) utfärdade företagsobligationer för $17,1 miljoner dollar i två omgångar med en kupongränta på 11 procent.

Van Phu-Invest (HOSE:VPI) utfärdade företagsobligationer för $34.21 miljoner dollar med en kupongränta på 12 procent. 

Så vad kommer att hända när bankerna tvingas att sluta tanka företagsobligationer från främst fastighetsbolag? Lämnar den frågan obesvarad.

Enligt Hanoi Stock Exchange utfärdades företagsobligationer för totalt $3,86 miljarder dollar bara under första halvåret i år. Detta är en ökning med hela 34 procent från samma period året innan. 42 procent av dessa företagsobligationer var utfärdade av banker, medan 30 procent kom från fastighetssektorn. En typisk kupongräntan på obligationer inom banksektorn ligger just nu mellan 7-8 procent, lite mer hälften av vad fastighetssektorn erbjuder.

Fastighetsspecial: Fastighetsbolagen på börsen – Genomgång av nyckeltal

I vanliga fall brukar jag kunna leverera två inlägg i veckan på bloggen, men denna vecka ser det ut att bli maximalt ett inlägg. Jag kan däremot överraska med ett till inlägg, men inget jag kan lova. Som plåster på såren så har jag grottat ner mig i de största börsnoterade fastighetsbolagen, 13 till antalet. Jag har tack vare Vietnams motsvarighet till Morningstar, Vietstock.vn, kunnat sammanställa nyckeltal till dessa bolag och tagit fram en kort presentation av varje bolag. Nyckeltalen finner ni längst ner i detta inlägg.

Många fastighetsbolag liknar väldigt mycket varandra och det man kan se är att de äldre fastighetsbolagen har oftast verksamheter långt ifrån fastighetsförvaltning, till exempel gummifabrik i Kambodja. En annan detalj som jag snappade upp var att nyckeltalen skiljer sig väldigt mycket bolagen emellan, framför allt skuldsättningen.

Jag vill dessutom påpeka att jag kan inte garantera att nyckeltalen stämmer då datan kommer från tredje part. Jag kan även ha missat något större fastighetsbolag då min screening av marknaden byggde på filtrering via Vietstock. Jag skulle påstå att jag kände till 5 av bolagen innan jag skrev detta inlägg så det har verkligen varit lärorikt. Om det är något jag har missat eller något ni undrar över så kommentera gärna i kommentarsfältet nedan som vanligt.

 

Bolagsnamn Vingroup

VD: Dương Thị Mai Hoa

Grundat 1993

Om bolaget

Vietnams största konglomerat med fokus på fastighetsutveckling grundat av ordförande och miljardären Phạm Nhật Vượng. Konglomeratet består bland annat av VinHomes, VinCity, VinPearl och VinCom med fokus på bostäder, hotell och köpcentrum. Finns mer om bolaget här.

Projekt

VinHomes Central Park

VinCity Ocean Park

https://finance.vietstock.vn/VIC/financials.htm 

 

Bolagsnamn: Dat Xanh Group

VD: Luong Tri Thin

Grundat 2003

Om bolaget

Dat Xanh Group består av nio bolag inom bygg, fastighetsutveckling, fastighetsförmedling, distribution av fastighetsprojekt, fastighetsservice och hantering av fastighetsuthyrning och lease.

Projekt

GEM Opal´Garden

GEM Opal Riverside

https://finance.vietstock.vn/DXG/financials.htm

 

Bolagsnamn: FLC Group

VD: Trinh Van Quyet

Grundat 2008

Om bolaget

Bolaget fokuserar primärt på investeringar, fastigheter och gruvdrift i Vietnam. Fastighetsdelen är störst och innefattar försäljning av bostäder, uthyrning och leasing av fastigheter. Dessutom erbjuder dom fastighetsmäkleri för kunder inom områdena mark, lägenheter, villor, hotell, orter, kontor, kommersiella centrum, byggnader, fabriker och industriområden med mera. FLC förekommer tidigare i bloggen.

Projekt

FLC Sea Tower Quy Nhon – Condotel

FLC Stars Tower – Privatbostäder

https://finance.vietstock.vn/FLC/financials.htm

 

Bolagsnamn: NovaLand

VD: Bui Xuan Huy

Grundat 1992

Om bolaget

Novaland är en bolag inom fastighetsutveckling och investeringar. Fastighetsutvecklingen sker såväl inom privata fastigheter, kommersiella och servicehus. Bolaget hette tidigare Thanh Nhon Company. Novaland har förekommit tidigare i bloggen .

Projekt

Saigon Royal, Ho Chi Minh City

The Grand Manhattan, Ho Chi Minh City

The Tresor, Ho Chi Minh City

ICon56, Ho Chi Minh City

https://finance.vietstock.vn/NVL/major-shareholders.htm

 

Bolagsnamn: Phat Dat Real Estate Development Corporation

VD: Nguyen Van Dat

Grundat 2004

Om bolaget

En fastighetsutvecklare baserad i Ho Chi Minh City. Fokuset ligger främst på fastighetsutveckling inom high-end-segmentet inom privatbostäder. Dessutom är bolaget verksam inom fastighetsutveckling mot hotell och resorts.

Projekt

Phat Dat Bau Ca Residential Area,  Quang Ngai City

Millenium, Ho Chi Minh City

https://finance.vietstock.vn/PDR/major-shareholders.htm

 

Bolagsnamn: Nam Long Investment Corp

VD: Chee Kwang Chu

Grundat: 1992

Om bolaget

Bolaget utvecklar markfastigheter och bostadsprojekt. De är också verksamma inom förvaltning och utnyttjande av kommersiella fastigheter. Företaget var tidigare känt som Nam Long Company Ltd. men bytte namn till Nam Long Investment Corporation 2005.

Projekt

Valora, Ho Chi Minh City

EHome, Ho Chi Minh City

https://finance.vietstock.vn/NLG/profile.htm

 

Bolagsnamn: Hai Phat Investment JSC

VD: Dinh Xuan Cuong

Grundat 2003

Om bolaget

Hai Phat Investment bygger, investerar och utvecklar bostäder. Bolaget är sedan i juni 2014 ett dotterbolag till FLC Group.

Projekt

Thuan An Central Lake, Hanoi

HPC Landmark 105, Hanoi

https://finance.vietstock.vn/HPX-hai-phat-investment-jsc.htm

 

Bolagsnamn: Ha Do Group JSC

VD: Tuan Anh Chu

Grundat 1990

Om bolaget

Ha Do Group JSC är verksam inom fastigheter, byggnation, installation och industriell produktion. Företaget opererar även inom infrastrukturinvesteringar, bostads-, eko-turisms inom parker, hotell- och restaurangverksamheter. Slutligen erbjuder Ha Do Group fastighetsaffärstjänster såsom fastighetsförmedling och service.

Projekt

HaDo Park View Apartment, Hanoi

Solar Power Hong Phong 4, Hong Phong

Hydroelectric Dak Mi 2, Phuoc Loc, Quang Nam, Vietnam

Ba Quang Resort, Nha Trang

https://finance.vietstock.vn/HDG/profile.htm

 

Bolagsnamn: Development Investment Construction JSC

VD:Tran Minh Phu

Grundat 1990

Om bolaget

Development Investment Construction JSC investerar i och utvecklar urbana landområden och fastighetsprojekt i Vietnam. De är också verksamma inom konstruktion av industriella, civila och tekniska projekt, såsom infrastruktur, industriområden, transport och vattenledningsverk.

Projekt

Dic An Son Hills Villas, Da Lat

Phoenix Apartment, Chi Linh, Vung Tau City

DIC Star Hotels & Resorts Phu Quoc, Phu Quoc

https://finance.vietstock.vn/DIG-development-investment-construction-jsc.htm

 

Bolagsnamn: Khang Dien Housing

VD: Ngo Thi Mai Chi

Grundat 2001

Om företaget

Khang Dien House Trading och Investment Joint Stock Company, tillsammans med sina dotterbolag, verkar som ett fastighetsinvesterings- och utvecklingsbolag i Vietnam. Företaget säljer och leasar hus, bygger hus försäljning och leasing samt investerar infrastrukturprojekt.

Projekt

Feliza, Ho Chi Minh City

The Venica, Ho Chi Minh City

https://finance.vietstock.vn/KDH/financials.htm

 

Bolagsnamn: Kinh Bac Group

VD: Nguyen Thi Thu Huong

Grundat 2002

Om företaget

KinhBac City Development Holding Corporation investerar och bygger fastigheter i Vietnam. Företaget utvecklar industriparker, stadsområden, hotell och kommersiella centrum, samt verksam inom finans, bank, mineralexploatering, energi och utbildning.

Projekt

Phuc Ninh Urban Area, Hanoi

Diamond Rice Hotel, Hanoi

Hoan Son Industrial Area, Hanoi

https://finance.vietstock.vn/KBC/financials.htm

 

Bolagsnamn: Van Phu Invest

VD: Mr. To Nhu Toan

Grundat 2003

Om företaget

Van Phu Invest är ett fastighetsbolag med traditionella affärsområden såsom bostadsutveckling, fastighetsinvestering, byggnation samt kringliggande service. Korad flertalet gånger av BCI Asia Award som topp 10 fastighetsutvecklare i Vietnam, senast 2015 och 2011.

Projekt

Van Phu New Urban Area, Hanoi

Hanoi – Bac Giang Expressway BOT Project, Hanoi

Hanoi University of Public Health, Hanoi

https://finance.vietstock.vn/VPI/financials.htm

 

Bolagsnamn: Quoc Cuong Gia Lai Group

VD: Ms. Nguyen Thi Nhu Loan

Grundat 1994

Om företaget

Quoc Cuong Gia Lai Group utvecklar fastigheter i Vietnam. Företaget äger också gummifabriker i Chu Prong-distriktet, Gia Lai-provinsen och Kambodja i provinsen Kratie. Dessutom drivs Quoc Cuong Gai Lai Group ett vattenkraftverk och är verksam inom kontorsuthyrning och fastighetsbyggnation inom lägenheter, villor och radhus.

Projekt

Gia Viet Residence apartment, Ho Chi Minh City

Central Premium, Ho Chi Minh City

https://finance.vietstock.vn/QCG/financials.htm

 

Utöver dessa börsnoterade fastighetsbolag och bostadsutvecklare finns det även tre stora onoterade spelare. Dessutom investerar dessa tre fastighetsbolag i många fall i närliggande grannländer. 

CapitaLand

https://www.capitaland.com/vn/en.html

Phu My Hung Development Corp

https://phumyhung.com.vn/en/60-introduction

Hung Thinh Corporation

http://hungthinhcorp.com.vn/2017en/trang-chu.html

 

Som en summering av detta inlägg kommer nu nyckeltalen som jag har sammanställt för dessa börsnoterade fastighetsbolag. En annan detalj som jag upptäckte är att till skillnad från västerländska fastighetsbolag delar väldigt få vietnamesiska fastighetsbolag ut sina vinster till aktieägarna. Klicka på bilden för att förstora.

 

Fastighetsbolaget Novaland ansöker om listning på Singaporebörsen

Novaland Investment Group Corporation, HOSE:NVL,  har sökt aktieägarnas godkännande för att notera värdepapper på internationella börser och samtidigt utfärda ytterligare aktier.

Fastighetsbolaget (sök HOSE:NVL) planerar att lista gemensamma aktier, företagsobligationer eller konvertibla obligationer på Singaporebörsen eller annan utländsk börs 2018 eller 2019. Styrelsen eller auktoriserade personer förväntas genomföra de nödvändiga förfarandena för noteringsprocessen.

Novaland har också föreslagit en plan att utfärda maximalt 100 miljoner aktier i en private placement till lokala och internationella investerare i år. Erbjudandet kommer inte att vara lägre än bokfört värde per aktie vid emissionstillfället.

Emissionen syftar till att höja rörelsekapitalet, inklusive kapital i dotterbolag och afiliates samt köpa aktier i andra företag och som i ett led i att omstrukturera sina skulder.

När det gäller de konvertibla obligationerna kommer Novaland att öka obligationsvärdet från $250 miljoner dollar till $300 miljoner dollar. Emissionen förväntas stödja företagets kapitalökning och omstrukturering av skulden.

Obligationerna kommer att erbjudas i en private placement till utländska investerare med ekonomisk och teknisk kapacitet för att stödja företagets affärsutveckling. Investerare kommer att vara föremål för en ettårig lock-up period från utfärdandet.

Enligt den justerade planen kan obligationerna omräknas till vanliga aktier (i stället för den obligatoriska omvandlingen i den gamla planen) till ett lägsta pris på VNĐ50,000 (2,20 dollar) var och en tillämpar en utspädningsjustering för att skydda företaget och investerarnas förmåner .

Utöver detta har företaget också sökt godkännandet för att komplettera ordförande Bùi Thành Nhơn till bolagets juridiska ombud, utöver bolagets juridiska investeringschef och verkställande direktör.

Novalands aktier, kodade NVL, har stigit nästan 23 procent i år och handlas runt VNĐ80 000 per aktie på HCM-börsen.

Läs mer på http://vietnamnews.vn/economy/423153/novaland-seeks-approval-for-overseas-listing-issuing-shares.html#laGD0eyRRO3Bqt7V.99

© 2024 Frontier Vietnam

Tema av Anders NorenUpp ↑