Etikett: Condos

Fallande fastighetspriser i Vietnam – Vi sätter fastighetsmarknaden under lupp

Enligt en rapport som presenterades för generalförsamlingen i veckan så grundar sig problemet med de uppblåsta fastighetspriserna i främst storstäderna på underutvecklade ramverk kring transaktioner, licenser och stadsplanering. Även orättvisa informationsövertag ses som ett väldigt allvarligt problem.

 

Samtidigt som den vietnamesiska fastighetsmarknaden har gått från att ha varit en svåråtkomlig marknad för investeringar till att landets fastighetsmarknad svämmat över av utländska investerare. Expansionerna av städerna sker i en takt utan motstycke i Vietnam, men regelverken och transparensen av marknadsinformation ligger långt efter.

För att motverka segregationen i storstäderna, initierades 2013 ett låneprogram bestående av fördelaktiga lån till köpare med låg inkomst för att ge dessa möjlighet att köpa sin bostad i storstäderna. Köparen köpte en bostad klassad som affordable home, i det här fallet VND 1 miljard per fastighet till en fast ränta, 5%, med en lång löptid, vissa källor säger uppåt 30 år. I programmet ingick även lån till utvecklare med fokus social housing för att få ner produktionskostnaderna och därmed priset på bostäderna. Programmet avslutades 2016, men fortfarande pågår 200 social housing projekt, om än långsamt, alternativt tillfälligt lagts på is. I dessa projekt står totalt 168700 bostäder i väntan på en eventuell återlansering av programmet. Sedan dess har det diskuterats om en fortsättning av programmet, men någon definitiv start har inte skett, sannolikt på grund av det stora bantningen av statens försäljning av statligt ägda bolag.  

I den andra änden av inkomstskalan är gräset inte grönare. Prestigeprojekt där den ena marknadsförs kraftigare än den andra ger trots marknadsföringsresurserna, ingen effekt. Utvecklare som inte levererar kvalitén som utlovats och  överutbud är två faktorer som har påverkat fastighetspriserna i allra högsta grad. Många menar att priserna kommer att fortsätta stagnationen då många stora exklusiva condoprojekt byggs med monoton design och det verkar attrahera väldigt få utländska investerare samtidigt som den inhemska procenten som har råd att köpa dessa condos är väldigt liten.

För fastighetsinvesterarnas del tyngs även yielden på uthyrning som har gått från 7-7,5 procent till 6-6,5 procent i Ho Chi Minh City. Däremot säger vissa källor att det finns ett fåtal exklusiva områden, så kallade A-grades där investerarna kan fortfarande räkna med yields uppåt 7 procent. Dessa områden innefattar District 2, 4 och 7 i centrala Ho Chi Minh City. Som en jämförelse mot internationella marknader ligger genomsnitts yielden på uthyrda bostäder i Miami exempelvis i skrivande stund på 11,2 procent, medan det amerikanska genomsnittet ligger på 9,2 procent inom segmentet Single-Family Rental.

 

Endast 19% av nya condotels i Vietnam såldes under första kvartalet

Fastighetsorganisationer i Vietnam är oroade över att 2018 kan vara ett svårt år för den lokala condotelmarknaden på grund av överutbud.

Omkring 23 000 condotels byggdes förra året i Vietnam, enligt Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA). Under det första kvartalet i år släpptes 2 078 nya condotels på marknaden, enligt estimat från fastighetsbolaget DKRA.

Trots det höga antalet såldes endast 387 under de tre första månaderna i år, rapporterade DKRA. Förra året såldes endast 33 procent av de nya condotelerna, endast hälften av antalet rapporterades 2016, sa företaget.

Condotel-investeringar i Vietnam har inte avtagit sedan 2016, trots en varning om överutbud utfärdats av HoREA i augusti 2017. Föreningen uppskattade att från 2017 till 2019 kommer cirka 29.000 nya condotels att släppas ut på marknaden.

En av orsakerna till den låga efterfrågan är bristen på en rättslig ram för att hantera dem eftersom de för närvarande inte klart anges i vietnamesisk lag, sa Nguyen Van Sinh, biträdande byggnadsminister vid en kondokonferens i mars.

Köparna är oroade för bristen på äganderätt och förvaltningsrättigheter eftersom myndigheterna inte utfärdar röda böcker (dokument som bekräftar ägande i Vietnam) för condotels.

Trots dessa utmaningar menar experter dock att condotels fortfarande har stor potential i Vietnam och att överutbudet endast är tillfälligt.

Antalet internationella besökare som anländer till Vietnam har ökat med 30 procent under de senaste tre åren så det kommer att bli en växande efterfrågan på condotels under de kommande åren, säger Nguyen Van Tuan, generaldirektör för turism under kultur & turismministeriet.

Condotels reser sig runt många kända turistattraktioner. Den centrala stranden i  staden Nha Trang står för 52 procent av alla condotels i Vietnam, medan resten finns i turistvänliga städer som Binh Thuan och Da Nang i den centrala regionen och Phu Quoc Island i söder, rapporterade HoREA.

En annan anledning till den blomstrande condotelmarknaden är Vietnams stigande medelklasspopulation, säger professor Dang Hung Vo, tidigare biträdande minister för naturresurser och miljö.

Condotels kostar inte lika mycket som villor så Vietnams växande medelklass är mer sannolikt att vara intresserad av denna form av fastighetsinvesteringar, sa Vo.

Vietnams medelklass kommer att nå 44 miljoner år 2020 och står för 46,3 procent av befolkningen, enligt Nielsen, ett globalt researchföretag.

Condotels har fortfarande stor potential på grund av de 8 till 12 procents avkastningar utvecklarna garanterar köparna. Enligt Vo har vissa fastighetsbolag redan betalat ut dessa garantier till köparna.

Förra månaden sa byggnadsdepartementet att condotels ska behandlas som bostadsfastigheter så att ägarna beviljas långsiktigt ägande.

Departementet föreslog också att Vietnams lagar om bostäder, mark och byggande skulle modifieras för att göra lagarna tydligare  för investerare som är i färd med att köpa semesterfastigheter.

© 2020 Frontier Vietnam

Tema av Anders NorenUpp ↑