Etikett: Fastighetsmarknaden

Fallande fastighetspriser i Vietnam – Vi sätter fastighetsmarknaden under lupp

Enligt en rapport som presenterades för generalförsamlingen i veckan så grundar sig problemet med de uppblåsta fastighetspriserna i främst storstäderna på underutvecklade ramverk kring transaktioner, licenser och stadsplanering. Även orättvisa informationsövertag ses som ett väldigt allvarligt problem.

 

Samtidigt som den vietnamesiska fastighetsmarknaden har gått från att ha varit en svåråtkomlig marknad för investeringar till att landets fastighetsmarknad svämmat över av utländska investerare. Expansionerna av städerna sker i en takt utan motstycke i Vietnam, men regelverken och transparensen av marknadsinformation ligger långt efter.

För att motverka segregationen i storstäderna, initierades 2013 ett låneprogram bestående av fördelaktiga lån till köpare med låg inkomst för att ge dessa möjlighet att köpa sin bostad i storstäderna. Köparen köpte en bostad klassad som affordable home, i det här fallet VND 1 miljard per fastighet till en fast ränta, 5%, med en lång löptid, vissa källor säger uppåt 30 år. I programmet ingick även lån till utvecklare med fokus social housing för att få ner produktionskostnaderna och därmed priset på bostäderna. Programmet avslutades 2016, men fortfarande pågår 200 social housing projekt, om än långsamt, alternativt tillfälligt lagts på is. I dessa projekt står totalt 168700 bostäder i väntan på en eventuell återlansering av programmet. Sedan dess har det diskuterats om en fortsättning av programmet, men någon definitiv start har inte skett, sannolikt på grund av det stora bantningen av statens försäljning av statligt ägda bolag.  

I den andra änden av inkomstskalan är gräset inte grönare. Prestigeprojekt där den ena marknadsförs kraftigare än den andra ger trots marknadsföringsresurserna, ingen effekt. Utvecklare som inte levererar kvalitén som utlovats och  överutbud är två faktorer som har påverkat fastighetspriserna i allra högsta grad. Många menar att priserna kommer att fortsätta stagnationen då många stora exklusiva condoprojekt byggs med monoton design och det verkar attrahera väldigt få utländska investerare samtidigt som den inhemska procenten som har råd att köpa dessa condos är väldigt liten.

För fastighetsinvesterarnas del tyngs även yielden på uthyrning som har gått från 7-7,5 procent till 6-6,5 procent i Ho Chi Minh City. Däremot säger vissa källor att det finns ett fåtal exklusiva områden, så kallade A-grades där investerarna kan fortfarande räkna med yields uppåt 7 procent. Dessa områden innefattar District 2, 4 och 7 i centrala Ho Chi Minh City. Som en jämförelse mot internationella marknader ligger genomsnitts yielden på uthyrda bostäder i Miami exempelvis i skrivande stund på 11,2 procent, medan det amerikanska genomsnittet ligger på 9,2 procent inom segmentet Single-Family Rental.

 

Östra Ho Chi Minh City har snart nått kvoten för utländska fastighetsägare

Thiens lägenhet var i ett utmärkt område med utsikt över HoChi Minh-floden i Ho Chi Minhs City Thao Dien Ward, distrikt 2.

Han kunde ha sålt den för VND 5,5 miljarder ($ 236 000) till en utländsk köpare, men var tvungen att sälja till en lokal investerare för VND 5 miljarder ($ 215 000) eftersom kvoten på 30 procent av det utländska ägandet hade uppnåtts.

Liksom Thien köpte Luong en high-end-lägenhet på Ha Noi Highway, distrikt 2, år 2017 och sålde den till en utlänning i början av 2018. Det var efter att kontraktet undertecknats som han lärde sig att det utländska äganderätten hade nåtts. Det tog honom ytterligare annan månad att hitta en vietnamesisk köpare till ett lägre pris.

Den ändrade bostadslagen från 2014 möjligheten för utlänningar att köpa bostäder i Vietnam men föreskriver en utländsk äganderätt på 30 procent i varje projekt.

Savills Vietnam-chef Matthew Powell sa att många lägenhetsprojekt i HCMC har nått den 30 procentiga kvoten för utländska fastighetsägare förra året, speciellt i expat täta områden.

Song Hai, en erfaren fastighetsmäklare, sa att många utlänningar ser fastigheter i östra delen av staden som District 2, speciellt i Thao Dien-området, mer attraktiva eftersom det varit en utbredd stagnation på fastighetspriserna för en tid.

Tidigare i det tredje kvartalet 2017 var ett fastighetsprojekt beläget på ett utmärkt läge i distrikt 1, tillgängligt via Thu Thiem Tunnel, så attraktivt för en grupp enskilda koreanska investerare att de var villiga att ta 50-åriga hyresavtal om de kunde inte köpa lägenheter direkt som ett resultat av kvoten för utländsk äganderätt.

Nguyen Xuan Quang, ordförande i Nam Long Investment Joint Stock Company, sa att sådana enskilda utländska investerares deltagande var ett positivt tecken på marknaden vid en tidpunkt då försäljningen av lägenheter minskat.

“Utländska investerare kan se bra marknadsutsikter här, eftersom avkastning från fastigheter i staden kommer att bli bättre jämfört med andra länder”, sa han.

Nguyen Loc Hanh, biträdande generaldirektör för försäljning och marknadsföring hos Danh Khoi Real Estate Joint Stock Company (DKR), sa att ett flertal lägenhetsprojekt i den östra delen av staden har nått 30 procent utländsk äganderätt, speciellt avancerade projekt med färre än 500 lägenheter föredras oftast av utlänningar.

Lyxiga lägenheter i staden är fortfarande mycket billigare än i Hong Kong eller Singapore, noterade Hanh.

Alan Kan, utskottsmedlem i Hong Kong Business Association Vietnam (HKBAV), berättade för VnExpress International att bostadspriserna i Hongkong har stigit till oöverträffliga nivåer och så många människor vill investera i billigare platser som Vietnam och Thailand.

Enligt uppgifter från Hongkong-baserade Golden Emperor ligger bruttoförsäljningsräntorna mellan 4,5 procent och 5 procent i Bangkok och mycket lägre i Singapore, Kuala Lumpur och Hong Kong, och kan inte jämföras med avkastningen på 6-8 procent i Vietnam.

Matthew Powell på Savills i Vietnam tillade att villkor och rättsliga förfaranden i samband med utländskt ägande har lindrats men bör förbättras ytterligare för att locka till sig fler investerare.

Han var höll med om att det var viktigt att ha ägarbegränsningar för att säkerställa korrekt övervakning och undvika negativa effekter på ekonomin, men tyckte att Vietnam kunde överväga att begränsa bestämmelserna i vissa områden för att möta efterfrågan, särskilt i lyxsegmentet, tillade han.

Enligt fastighetsrådgivare Jones Lang LaSalle (JLL) har Malaysia en avslappnad realty policy som uppmuntrar utlänningar att köpa olika typer av fastigheter.

Thailand tillåter nu utlänningar att bara köpa 49 procent av ett bostadsprojekt, ner från 100 procent tidigare.

Indonesien tillåter endast utländska privatpersoner att inneha en rätt att bruka fastigheten i 30 år som kan förlängas för ytterligare 20.

Källa: https://e.vnexpress.net/news/business/industries/east-saigon-running-out-of-apartments-for-sale-to-foreigners-3790187.html

© 2020 Frontier Vietnam

Tema av Anders NorenUpp ↑